Bakının mənzil bazarında son durum: Hansı ərazilərdə qiymətlər daha bahadır?

Bakıda həm təkrar, həm də ilkin mənzil bazarında istər yayın son ayı üzrə, istərsə də il ərzində qiymətlər artıb. Bu barədə mətbuata açıqlama verən “MBA Group” konsaltinq şirkətinin baş direktoru, daşınmaz əmlak sahəsində ekspert Nüsrət İbrahimovun bildirib ki, avqust ayı ərzində təkrar mənzil bazarında qiymətlərdə 0.73 faiz artım olub, il ərzində isə artım 2.23 faiz təşkil edib.
N.İbrahimov bildirib ki, ilkin mənzil bazarında avqust ayı ərzində 2.36 faiz artım olub, il ərzində isə 10.45 faiz artım baş verib. Ekspertin sözlərinə görə, qiymətlərdə artım mövsümi xarakter daşıyır: “Adətən yayın axırı payızın başlanğıcında artım qaçılmaz olur. Digər tərəfdən isə bazarda təklif portfelində azalma var, eyni zamanda, yeni mənzillərin tikintisində də azalma müşahidə edilir. Təklif portfelinin azalması isə qiymətlərə təsir edir”.
Mövzu ilə bağlı “Yeni Müsavat”a danışan ekspert Nüsrət İbrahimov vurğulayıb ki, bahalaşma əsasən yeni tikililərdədir, köhnə tikililərdə qiymət artımı yoxdur: “Birinci səbəb  təklif portfelinin azalmasıdır, son 1 ildə təklif portfeli azalıb. Bu da artan tələbatı qarşılamır. Belə olan halda qiymətlər artıma meyl edir. İkinci şəhərin içində aparılan  pilot layihələri çoxluq təşkil etdikdə, əsasən köhnə tikililərin sökülüb yerində yeni tikililərin inşa edilməsinə qədər o insanların yaşayışını təmin etmək lazım gəlir.
Şəhərin daxilində aparılan tikinti kənarda aparılan tikintiyə nisbətən daha baha başa gəlir, nəqliyyat xərcləri və digər xərclər çoxluq təşkil edir. Bunların hamısı qiymətlərə təsir edir. Yəni əsasən iki faktor, maya dəyərinin artması və bazarda təklifin azalması qiymətlərə təzyiqi artırır. Mənzil bazarında aktivlik olmasa belə, qiymət artımı baş verir. Bu da maya dəyərinin artımı ilə əlaqədardır”.
Daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspert  Ramil Osmanlı “Yeni Müsavat”a açıqlamasında bildirdi ki,  onların həyata keçirdiyi araşdırmalarda avqust ayı ilə bağlı qiymət artımı müşahidə olunmayıb: “Avqust ayı ərzində mənzil bazarında vəziyyət stabil qalıb, qiymət artımı yalnız kirayə bazarında qeydə alınıb. Satış qiymətlərində hələ ki, yüksəlmə yoxdur. Bazarda mövsüm üçün xarakterik olmayan bir durğunluq yaşanır. Müəyyən potensial alıcı kütləsi var ki, həmin kütlə sosial kirayə ilə əlaqədar gözləmə mövqeyindədir.  Çoxları elə düşünür ki, kirayə mənzilləri kim istəsə ala biləcək, ona görə də gözləmə mövqeyinə keçiblər. Eyni zamanda ipoteka kreditlərinin verilməsində durğunluq yaranıb. İpoteka kreditləşməsinin azalması bazarda mənzil alqı-satqısını xeyli zəiflədib. İlkin mənzil bazarında xüsusilə qeydiyyatdan keçən mənzillər üzrə müəyyən qiymət dəyişmələri var. Bu da təbii məsələdir. Əvvəl çıxarışlar yox idi, indi isə çıxarışlar alınıb. Çıxarışı olan mənzillə olmayanlar arasında müəyyən qiymət fərqlərinin olması normaldır. Çıxarışı olmayan mənzillərin ilkin bazarında isə qiymət artımları yoxdur. Əslində yay mövsümünün sonuncu ayında qiymət artımının olması üçün iqtisadi səbəb yoxdur”.
Ekspert qeyd edib ki, torpaq bazarında qiymət artımı var: “Bu proses daha çox şəhərə qismən yaxın olan ərazilərdə müşahidə olunur. Bu müvəqqəti bir prosesdir. Yay mövsümündə fərdi yaşayış evlərinin tikintisi aktivləşdiyi üçün torpaq bazarında bu dövrdə artım qeydə alınır”.
Şəhərin müxtəlif istiqamətlərində qiymət fərqinə gəlincə, R.Osmanlı  bildirdi ki, birinci zona kimi adlandırılan ərazidə qiymətlər daha yüksəkdir: “Birinci zonada qiymətlər daha bahadır. Bunu konkret ünvan olaraq qeyd etsək, təbii ki, şəhər mərkəzində , “İçəri şəhər”, “Sahil”, “28 may” metrostansiyaları yaxınlığındakı ərazilərində qiymətlərin daha çox baha olduğu müşahidə olunur. Burada müxtəlif amillər rol oynayır. Mənzillərin hansı layihəyə aid olması əsas şərtlərdən biridir. Bu mənzil arxitektur layihəlidir, “Stalin”dir, “Xruşşov”dur, ya italiyan  stilində tikilib, bunlar qiymətlərə təsir edir. Bundan başqa, mənzilin mərtəbəliliyi, geniş-gəliş imkanları və sair də qiymətlərə təsir edir. Şəhər mərkəzinə “İçəri şəhər”, “Sahil” metrostansiyaları, “Tarqovı” küçəsi, Fəvvarələr meydanına yaxın olan ərazilərdə qiymətlər çox bahadır. Həmin ərazidə köhnə binalarda 100 kvadratmetrlik bir mənzilin minimum qiyməti təqribən 250 min manatdan başlayır. Vergilər Nazirliyi ilə Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi əmlakın vergiyə cəlb olunması ilə əlaqədar paytaxtı iki zonaya böldülər.  Hesab edirəm ki, burada müəyyən qüsurlar da var. Məsələn, Şərifzadə küçəsinin sol tərəfi 7-ci zonadır, sağ tərəfi 11-ci zona. Sol tərəfdə İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun açıqladığı orta aylıq qiymətlərlə yanaşma siyasəti fərqlidir. Sol tərəfdə orta  qiymət 1500 -1600 manat arasında dəyişir, ancaq ağ tərəfində 1100 manat müəyyənləşdirilib. Bu zonalaşdırmanın özündə müəyyən yanlışlıqlar var. Beynəlxalq praktikaya nəzər salsaq Bakı kimi şəhərlər ən azı 70-80 zonaya bölünməlidr, 12 zona kifayət etmir. Bu zonalaşmanı ota qiymətlə bağlı bir indiqator kimi götürmək də olmaz”.