Yeni ipoteka siyasəti mənzil bazarında ciddi canlanma yaradacaq

İpoteka kreditləşməsi ilə bağlı dövlət büdcəsindən əlavə 200 milyon manatın vəsaitin ayrılacağı xəbəri bu istiqamətdə müzakirələri yenidən aktuallaşdırıb. Hazırda həm rəsmi mövqelərdə, həm də ekspert qiymətləndirmələrində üst-üstə düşən mövqe ondan ibarətdir ki, ipoteka kreditləşdirməsi sahəsində islahatlar aparılmalı və onun mexanizmləri təkmilləşdirilməlidir. Ekspertlərin fikrincə, bu, mənzil bazarındakı durğunluğu aradan qaldıra bilər. Eyni zamanda ekspertlər mövcud qaydalar daxilində hökumətə təkliflər də veriblər.

 “Bu təklifləri təqdim etməzdən əvvəl mövcud vəziyyətin təhlilini vacib hesab etdiyimdən diqqəti Azərbaycan İpoteka Fondunun açıqladığı bəzi rəqəmlərə çəkmək istərdim. AİF-in verdiyi məlumata görə, 2007-ci ildən başlayaraq bu ilin birinci yarısına qədər bütün mənbələr üzrə 600 milyon manata qədər ipoteka kreditləri maliyyələşdirilib. Göründüyü kimi, bu ilin ikinci yarısı üçün dövlət büdcəsindən ayrılacaq 200 milyon manatlıq qoyuluş bu bazarda ciddi canlanmaya gətirib çıxara bilər. Çünki ipoteka bazarının 9 il 6 ayda ildə dövriyyəsində olan vəsaitin 33 faizi bu ilin yalnız 6 ayında sərmayə olunacaq. Deməli, bu, həm də pul kütləsinin tənzimlənməsi üçün əlavə risklər yaradacaq. Belə risklərin idarəolunmasında gündən-günə zəifləyən bankların əsas iştirakçı kimi çıxış etməsi Mərkəzi Bankdan və AİF-dən ciddi qərarlar qəbul edilməsini zəruri edir.

AİF-in digər məlumatlarına görə, indiyə qədər verilmiş kreditlərin 24,55 faizi və ya 146 milyon manatından çoxu güzəştli şərtlərlə olub. Güzəştli kateqoriyaya aid borcalanların pay bölgüsü göstərir ki, onun 79,5 faizi hərbi qulluqçulara verilib. İpoteka kreditlərinin regionlar üzrə pay bölgüsünün təhlili göstərir ki, cəmi kreditlərin 11679-u Bakıda, 1563-ü Sumqayıtda, 599-u Gəncədə, 142-si Naxçıvanda, 390-ı isə digər rayonlarda verilib. Bu isə o deməkdir ki, indiyə qədər verilən kreditlərin 81,25 faizi Bakının payına düşüb. Borcalanların yaşlarına görə pay bölgüsünün struktur təhlili göstərir ki, onun 37, 5 faizi 18-29 yaş arası, cinsi mənsubiyyətinə, 83,1 faizi kişilərin, aylıq gəlirlərinə görə, borcalanların 35,3 faizinin aylıq gəliri 1100 manatdan çox olub. Kreditlərin 92,6 faizi çoxmənzilli binada fərdi mənzil almağa yönəldilib. Alınan fərdi evlərin 42 faizinin sahəsi 40-60 kvadrat metr arasında olub. AİF-in portfelində ipoteka predmetinin dəyərinin pay bölgüsü göstərir ki, kreditlərin 54,7 faizi 30-60 min manat intervalındadır. Göründüyü kimi, mövcud vəziyyətin qiymətləndirməsi göstərir ki, sosial kreditləşmə paketi hələ də zəifdir, kommersiya kreditləri aylıq əmək haqları 1100 manatdan çox olanlar üçün daha əlçatandır, kreditlərin əhatə dairəsi əsasən Bakı və Sumqayıtdadır, onun alıcıları isə əsasən kişilərdir. Bu və digər cəhətləri nəzərə almaqla aşağıdakı təkliflərimi vermək istərdim”.

Ekspertin birinci təklifi əmanət bazarında gedən prosesləri nəzərə alaraq əmanətlərlə ipoteka kreditləri arasında birbaşa əlaqə yaradılmasıdır: “Mənzil almaq üçün yığıma vəsait yönəldənlərə əmanətləri vasitəsilə ipoteka kreditlərinə çıxış imkanları yaradılmalı və onlar üçün ilkin ödənişlər ləğv edilməli, əmanətlərdən əldə edilən faiz gəlirləri ipoteka kreditlərin ödənilməsinə yönəldilməlidir. Bu halda mənzil almaq üçün banklarda əmanət yerləşdirənlər əmanətlərini müvəkkil banklardan geri çəkməməklə həm ipoteka krediti götürə və həm də əmanətləri üzrə faiz gəlirlərini onun aylıq ödənişlərinə yönəldə bilər”.

Həmçinin ipoteka kreditləri üçün ilkin ödənişlərin məbləği ilə kreditin məbləği və müddəti arasında asılılıq yaradılmalıdır: “Kreditin müddəti artdıqca ilkin ödənişin müddəti azalmalı, az olduqda isə artırılmalıdır. Gənc ailələr və gənclər, regiondan mənzil alanlar üçün minimum ilkin qoyuluş tələbi ləğv edilməlidir”,- deyə ekspert qeyd edib. Q.İbadoğlu deyib ki, borc alanların cinsi tərkibində dəyişikliyə nail üçün subay xanımlar və ailə başçısını itirmiş ailəli xanımlar da güzəştli kateqoriyaya daxil edilməlidir: “Eyni zamanda, büdcə vəsaitləri ilə maliyyələşən ipoteka kreditləri üzrə illik faiz dərəcəsi kommersiya kreditləri üzrə 6 faizdən 4 faizədək, sosial kreditlər üçün 4 faizdən 2 faizədək aşağı salınmalı, müvəkkil banklar tərəfindən ilk 5 il üçün sabit faiz dərəcələri tətbiq olunmalı, sonrakı illərdə isə faiz dərəcələri ilə kreditin müddəti arasında əks əlaqə yaradılmalıdır. Yəni müddət uzandıqca etibarlı borcalanlar üçün faiz dərəcələri aşağı salınmalıdır. Kreditlərin maksimum məbləği isə hər iki növ, sosial və kommersiya borcalanlar üçün eyniləşdirilməli və 100 min manatadək artırılmalıdır. Kreditlər üzrə ödəniləcək aylıq məbləğ ipoteka üzrə yüklü hesab edilən əmlakın ən azı 50 faizi, ən çoxu isə 70 faizinə qədər olmalıdır, bu interval aylıq gəlirin səviyyəsi ilə tənzimlənməlidir və ona uyğun optimallaşdırılmalıdır”.

Ekspert Vüqar Bayramov isə bildirib ki, ipoteka proqramın şərtlərinin təkmilləşdirilməsinə ehtiyac var:“Kreditlərin verilməsi üçün ayrılan vəsaitin həcminin artırıldığını nəzərə alaraq sosial ipoteka üçün maksimum məbləğin artırılması vacibdir. Nəzərə alaq ki, bu kredit növü üzrə hazırda maksimum məbləğ 50 min manatdır. Təbii ki, bu məbləğ əmlak bazarındakı mövcud qiymətlərə uyğun deyil. Buna görə də maksimum məbləğin ən azı 75 min manatadək artırılması məqsədəuyğundur. Bu, ipoteka kreditlərinin səmərəliliyini mənzil bazarındakı qiymət səviyyəsinə uyğun olaraq müəyyən qədər yüksəltməyə imkan verəcək. Eyni zamanda ipoteka kreditlərinin verilməsi zamanı ilkin ödənişin gənc ailələr üçün ləğv edilməsi vacibdir. Bunun üçün uzun müddət müzakirə edilən 2 praktikadan istifadə edilməsi mümkündür. Birincisi, əmanət tikinti banklarının formalaşdırılmasından, ikincisi, ipoteka fondu yanında ipoteka zəmanət fondunun formalaşdırılmasından ibarətdir. Bu isə imkan verəcək ki, zəmanət fondu vətəndaşlara 100 faizlik kredit verə bilsin. İpoteka krediti təklif edən bankların əksəriyyətinin bu ilin iyununda ilkin ödəniş məbləğini artırmaqla risklərini sığortalamağa çalışdıqlarını nəzərə alsaq, bu addımın atılması oldquca əhəmiyyətlidir. Belə ki, əgər əvvəllər adi və sosial ipoteka krediti təklif edilən zaman mənzil qiymətinin 20 faiz həcmində ilkin ödəniş tələb edilirdisə, indi bu göstərici əksər banklarda ən azı 2 dəfə artırılıb”.

Ekspertin sözlərinə görə, ipoteka qanunvericiliyinə dəyişiklik edilməsi və ilkin ödənişlər üçün minimum deyil, maksimum limitlərin müəyyənləşdirilməsinə ehtiyac var: “Bu zaman qanunvericiliyə edilən dəyişikliklə sosial ipoteka kreditləri üçün maksimum 20 faiz ilkin ödənişin tələb edilməsi müəyyənləşdirilə bilər. Sosial ipoteka kreditləşməsinə ayrılan vəsaitin həcminin artırıldığını nəzərə aldıqda regionlara veriləcək ipoteka kreditlərinin məbləğinin artırılmasına da ehtiyac var. Regionlara verilən kreditlərin məbləğində xeyli azalmalar var. Eyni zamanda regionlar ipoteka kreditlərindən tam olaraq istifadə edə bilmədiyi üçün regionlara verilən ipoteka kreditlərinə limitlərin müəyyənləşdirilməsi məqsədəuyğundur”.